어느매체를 봐도 전세시 계약하고 이동할때 자세히 나온것이 없습니다!
그래서 이글을 읽고 참고 하시면 됩니다!
(최근 이사간 친구를 통해 알게된 정보들 입니다 피와살이 되는 내용이라 나중에 활용하기 위해 게시물을 올립니다)
전세거래 부동산 및 집확인시 확인사항
1. 집에 무조건 방문하여 상태를볼것
창문열고 냄새확인 및 하수구냄새여부
장판벽지상태 햇빛방향
화장실창문 유무
방음 잘되는지 물어보고 직접 벽 확인
2. 관리비에 포함되는 사항과 관리비가격
3. 중개수수료 관련 꼭 법적인 명시금액보다 적게 받을것 근데이건 중개업자 재량임
매매 0.4%, 전세 0.3% 받음. ex) 전세 1.5억 0.3프로 계산시 45만원
4. 전세잡기전 현재집의 보증금 수령여부 꼭확인 확인 후 근시일에 이사갈 전세계약 을 날짜맞춰 이사날잡고 진행하면 ok
5.집이정해지면 계약금 지불전 중개업자 설명을 듣는데 집주인 등기부등본의 융자상태와 현재 소유건물의 보증금보유현황을 비교하여 집이 문제가생기더라도 보증금소유금액으로 융자를 전부해결할수 있고 다매꿀수있어야 한다 보증금소유금액이 융자금액보다 2배정도 높아야함. 60-70%
6. 이사입주날 주인과 직접보고 계약을 하는데 집이 바로 나갈만한곳인지 물어보고 계약만기시 전세금바로 줄수있냐고 꼭 확인받는다 녹음어플추천 제일중요
7. 전세집의 평수와 상태를 봤을때 팔릴만한 방이어야 이후에 방뺄시 고통받지 않는다.
8. 잔금치룰 통장의 이체한도를 사전에 반드시 풀어놓는다 중요(어플)
9. 계약서 작성시 특약항목에 불리한 내용이 있는지 정확히 확인.(애완동물, 퇴거시청소비 등)
10. 중개업자 앞에서는 구매자가 갑이다. 항상 당당할것
전세 이사하기 순서
사전에 원래 집주인과 이야기하여 계약금(보증금10%)을 미리 받고 방구하기.
이삿날에 보증금잔금 지급가능여부를 미리 확인. 방구하고 실제 이삿날 잡음.
<이삿날 전에 준비해야 될것>
주말이사일 경우 금요일에 미리 전입신고/확정일자 받아두기.
기존 도시가스를 본인명의로 사용시 전출신고 미리 해놓기.
이사전날 짐정리.
<이삿날 나가는집>
*이삿날 아침 9시 이후 공과금정산(전기세,가스비).
*오전에 짐 싸고(용달시간미리확인), 대충 청소.
*주인이 집 둘러보고 열쇠 돌려주면서 보증금잔금 받음.
*계약서 특약에 따라 퇴거시 청소비 및 수리비 줘야할수도 있음.(집주인과 사전에 커뮤니케이션 필요)
<이삿날 들어가는집>
*짐챙겨서 이동하고 집주인 연락후 이사 및 잔금지급여부 확인.
*현관비밀번호/주차 등 인수인계 받기.
*이사한집의 관리비 및 공과금 정리
가스전입신청 : 가스사용하는 집이면 무조건 해야된다고 함.
전기명의변경 : 전기랑 수도 명의변경은 안해도 된다고 함.(집주인 명의 그대로 납부만 잘하면됨)
*이사후 전입신고/확정일자 받기(이삿날이 평일인 경우)
전입신고: 대항력(집주인이 바뀌더라도 전 집주인과 계약한 기간까지 살수 있는 권리)
확정일자: 순위인정(세를 사는 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 보상받을 수 있는 권리)
2020.11.30 주택임대차보호법 및 전세관련 정보 정리
*전세계약시 융자(근저당) 위험범위
근저당잡힌거+보증금총합이 보통 건물시세 60~70%만 안넘으면 안전하다고 함.
보통
오피스텔은 80% ,
다가구주택 70~75%,
상가 60~70%로 계산함
*근린생활시설이란?:
역에서 가까우면 상업지역이기때문에 근린시설로 대출안되는 원룸이많음)
"주택가와 인접해 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물"로 정의를 하며, 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 구분 합니다.
1. 제1종 근린생활시설 ?
우리 생활과 아주 밀접한 관련을 가지는 시설 1000㎡이하의 슈퍼마켓, 의원, 동사무소 등 우리 생활에 또는 우리 동네에 꼭 있어야 하는 시설
2. 제2종 근린생활시설 ?
1종 보다는 좀 덜 밀접한 관련을 가지고 있는 시설로 일반음식점, 금융업소, 사무소, 단란주점, 등 우리 주변에 있으면 생활이 편리하고, 즐거워지고 윤택해지는 시설
3. 근린생활시설은 사실 주택이 아님
근린생활시설을 주택으로 사용시 임대차계약 보증금은 보호가 되는지?
근린생활시설이라도 주택(주거용)으로 거주를 하는 경우에는 임대차 보호를 받을 수 있으므로 당연히 전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다. (근린생활시설 여부는 건축물대장에서 확인)
4.전세자금대출이 불가능
전용면적 85㎡(25평) 이하의 아파트, 단독, 연립, 주거용 오피스텔로 규정하고 있어 건축물 대장상 근린생활시설은 전세자금 대출이 안됨.
추가적인 설명을 드리면 전세자금대출이 안되는 것 뿐이고 전입신고+확정일자를 받으면 주택임대차보호를 받을 수 있습니다.
*근린생활시설에서 임대차보호법 적용가능?:
결론적으로는 적용가능.
계약당시 주거용일 경우 임대차보호법을 적용받을수 있음. 따라서 위험하지는 않음.
단 기존에 다른용도로 쓰던상태에서 계약하고 도중에 바꾸는건 보호 못받음.
*묵시적 계약갱신
집주인과 세입자가 2년기준 전세계약 만료일 `6개월~2개월 전` 에(12월10일 이후 새로 체결되는 계약이나 갱신되는 계약에 적용, 이전계약은 1~6개월)
별다른 의사표명 없이 계약기간이 도래한경우 자동으로 2년 전세계약이 연장되는 형태.
이때는 '계약갱신청구권'을 쓴걸로 보지 않음 별개임.
*묵시적 계약갱신 거절
집주인과 2년기준 전세계약만료일 `6개월~2개월 전` 에 세입자에게 월세전환이나 보증금 인상/퇴거를 요구하는 행위.
세입자는 이떄 `계약갱신청구권`을 통해 딱 '한번' 계약을 동일하게 연장할수 있음. (즉 전세계약이 4년은 무조건 보장됨)
*계약갱신청구권
집주인이 월세전환이나 퇴거요구시에 딱 '한번' 전세계약을 연장(2년)할수 있는행위.
묵시적계약갱신과는 별개임.
*전월세 상한제에 따른 ‘5% 상한’ 제도?
전세계약 갱신시에 임대료(보증금)을 5% 초과해서 합의계약가능. 이때는 계약갱신청구권이 소모되지 않음.
5% 초과금액을 거부시에는 '계약갱신청구권'을 써야함.
